L'écart de prix entre la location et la possession d'une maison dans la Bay Area atteint un nouveau sommet

L’écart de prix entre la location et la possession d’une maison dans la Bay Area atteint un nouveau sommet

De plus, cet écart, appelé ratio prix-loyer, est plus important dans les régions métropolitaines de San Francisco et de San Jose que partout ailleurs dans le pays, selon Moody’s Analytics. La dernière fois que le ratio a atteint ce niveau, c’était juste avant l’éclatement de la bulle immobilière du début des années 2000, annonçant la Grande Récession.

Est-ce à dire qu’il vaut mieux louer qu’acheter maintenant dans la Bay Area ? Et avec des ratios prix/loyers élevés étant considérés comme des indicateurs potentiels de bulles immobilières, qu’est-ce que cela signifie pour l’orientation des prix des logements ?

Voici un aperçu des données et de ce que disent les analystes.

Comment fonctionne le rapport prix-loyer

Le ratio prix-loyer est une mesure couramment utilisée pour mesurer le coût relatif de la location par rapport à la possession d’une maison.

Le calcul fonctionne comme ceci : prenez le prix médian d’une maison dans une zone spécifique et divisez-le par le loyer annuel médian.

Cette équation produit le nombre connu sous le nom de ratio prix-loyer. Des chiffres plus faibles indiquent que la possession est moins chère que la location sur un marché donné. Des chiffres plus élevés indiquent que la possession coûte plus cher que la location.

Le seuil clé où les choses changent est la fourchette 15-20, a déclaré Cris deRitis, économiste en chef adjoint chez Moody’s Analytics.

La “règle empirique idéale” est de 15, a-t-il déclaré: “Cela a tendance à être en corrélation avec un versement hypothécaire qui est à peu près abordable pour la plupart des ménages, et un taux de location qui est également à peu près abordable pour la plupart des ménages. les locataires”. (Notez que le ratio compare les coûts de location et de propriété au sein d’un marché ; il ne dit rien sur l’abordabilité de l’achat ou de la location sur ce marché par rapport aux autres.)

Lorsque le ratio dépasse 20, des inquiétudes concernant l’abordabilité relative de la propriété surgissent, et les données de Moody’s des deux dernières décennies montrent que dans les régions métropolitaines de San Francisco et de San Jose, le ratio a systématiquement dépassé ce seuil de référence.

Tendances dans la Bay Area et aux États-Unis

DeRitis a calculé les proportions pour la période 2000-2022 en utilisant les prix médians des maisons de la National Association of Realtors et les coûts de location annuels médians pour chaque marché. Les prix des maisons sont pour les maisons unifamiliales et les prix de location sont principalement pour les grands immeubles d’appartements, a-t-il déclaré.

Dans la zone métropolitaine de San Francisco, qui comprend les comtés de San Francisco et de San Mateo, le ratio est resté au-dessus du seuil de 20 tout au long de la période, selon les données. Le ratio prix/loyer de San Francisco a été beaucoup plus élevé que le chiffre national (le double et parfois le triple du ratio américain) tout au long de la période.

La part des États-Unis variait d’un sommet de 22,1 en 2005 à un creux de 14,2 en 2011, des chiffres qui confirment la bulle immobilière nationale et le krach qui a suivi. Les données les plus récentes, du 31 mars 2022, montrent le ratio américain à 19,9, ce qui se situe dans le haut de la fourchette de seuil des prix de location.

Le ratio le plus bas enregistré dans la région de San Francisco au cours de la période analysée était de 25,6, atteint le 30 juin 2001, en pleine explosion de la bulle Internet. Pendant la pandémie, le ratio a atteint des sommets records, culminant à 58,8 le 21 juin 2021, dépassant le précédent sommet du milieu des années 2000, lorsque les prix des maisons ont grimpé en flèche pendant la bulle immobilière qui a éclaté en 2007-08.

Le pic pour la région métropolitaine de San José était encore plus élevé à 59,8, atteint le 31 mai 2022.

DeRitis a déclaré qu’à San Francisco et à San Jose, le rapport prix-loyer “a toujours été beaucoup plus élevé” que dans d’autres parties du pays. L’une des principales raisons, a-t-il dit, est la forte demande due à la rareté relative, en partie à cause des réglementations gouvernementales et des restrictions d’application empêchant la poursuite de la construction.

Parmi les grands marchés américains, les marchés californiens dominent le top 10 : San Jose était en tête, suivi de San Francisco, Anaheim et Oakland. Salt Lake City était à la cinquième place, suivi de Denver, San Diego et Seattle. Oxnard dans le comté de Ventura a terminé neuvième et Tacoma, Washington, a complété la liste à la 10e place.

Les ratios prix-loyer sur certains de ces marchés, dont Los Angeles et Miami, ont également augmenté pendant la pandémie et se rapprochent des niveaux atteints lors du boom immobilier du milieu des années 2000.

Combien de temps peut-il durer ?

Compte tenu de la forte baisse du rapport prix-loyer après le dernier krach immobilier, les propriétaires et les acheteurs de la région de la Baie devraient-ils craindre que les chiffres actuels indiquent également que le marché est au bord du gouffre ?

“Ils sont définitivement élevés par rapport à l’histoire”, a déclaré deRitis à propos des proportions actuelles de la région.

Cependant, il a ajouté que bien qu’il y ait un “débat en cours” sur le sujet, il pense que les prix des maisons dans la région de la Baie ne devraient pas s’effondrer de sitôt.

“Je pense que (le ratio est) durable pour le marché tel qu’il est, compte tenu des revenus et du profil des personnes qui y vivent”, a-t-il déclaré. “Le marché a pu soutenir ces prix et ces loyers.”

Au lieu d’un accident, une correction est attendue, a déclaré deRitis. Cela pourrait entraîner un ralentissement de la croissance des prix des maisons, voire une baisse de 5 à 10 %, a-t-il déclaré.

Tout changement dans les tendances du travail à distance affectera probablement également le marché du logement, a déclaré deRitis. Si de nombreux employés des entreprises de Bay Area restent éloignés en permanence, cela pourrait “soulager une partie de la pression” et “supprimer une partie de la demande” de logements en général, surtout s’ils déménagent hors de la zone, comme beaucoup l’ont fait pendant la pandémie.

Cependant, ceux qui ne peuvent pas travailler à distance peuvent augmenter la demande de location, et les travailleurs les mieux rémunérés pourraient avoir un impact plus important sur le marché de l’achat d’une maison, qu’ils travaillent à distance ou non.

Quoi qu’il en soit, la Bay Area a toujours une “demande refoulée” de logements, a déclaré deRitis, il ne s’attend donc à aucun “changement majeur”.

“Il y a encore beaucoup de gens qui veulent vivre dans la Bay Area, même s’ils ont la possibilité de travailler à distance”, a déclaré deRitis. “Pour cette raison, nous nous attendons à une modération des prix et des loyers plutôt qu’à un effondrement soudain.”

Que signifient les chiffres pour vous ?

Pour les personnes qui prennent la décision de louer ou d’acheter, le rapport prix-loyer ne devrait être qu’un élément d’information qui éclaire la décision, a déclaré deRitis.

Une chose à garder à l’esprit, a-t-il dit, est que les loyers et les prix des maisons n’évoluent pas nécessairement en tandem.

“Vous pourriez atteindre un niveau de prix de location élevé si les prix augmentent plus rapidement que les loyers”, a-t-il déclaré. « Vous pourriez avoir des prix qui pourraient baisser, mais les loyers baissent plus rapidement. Une partie de cette dynamique est importante ici.

En outre, et surtout, bien que le ratio puisse vous indiquer la différence relative entre le coût d’un prêt hypothécaire mensuel et le paiement d’un loyer, il ne vous dira pas lequel est réellement le plus abordable pour vous.

Même si la relation est favorable, d’autres variables incluent les taux d’intérêt, le revenu, vos perspectives financières sur 10 ans, les coûts fixes associés à l’achat, les perspectives du marché du travail et si vous prévoyez de rester dans une région pendant une longue période.

“Ce n’est pas une équation simple, mais c’est certainement une bonne règle empirique pour indiquer si oui ou non le marché semble être en surchauffe”, a déclaré deRitis.

Kellie Hwang est rédactrice pour le San Francisco Chronicle. Courriel : [email protected] : @KellieHwang


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